4 Şubat 2026 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan “6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik”, kentsel dönüşüm süreçlerinde önemli değişiklikleri beraberinde getirdi. Yeni düzenleme, özellikle riskli yapılarda dönüşüm sürecini hızlandırmayı ve yıllardır yaşanan karar alma tıkanıklıklarını aşmayı hedefliyor.
Düzenlemeyi değerlendiren Kakıcı & Şimşek Hukuk Bürosu Kurucu Ortağı Av. Elvan Kakıcı Şimşek, yapılan değişikliklerin uygulamada dönüşümü kolaylaştıracağını ve süreci daha işler hale getireceğini vurguladı.
Riskli Yapılarda Salt Çoğunlukla Karar Dönemi
Yeni yönetmelikle birlikte; riskli alanlar, rezerv yapı alanları ve riskli yapı bulunan parsellerde, yapıların yıkılmış olması şartı aranmaksızın, maliklerin salt çoğunluğu ile önemli kararlar alınabilecek.
Bu kapsamda artık;
- parsel birleştirme,
- ifraz ve taksim işlemleri,
- yeniden bina yapılması,
- pay satışı,
- kat karşılığı inşaat veya hasılat paylaşımı
gibi uygulamalar çoğunluk kararıyla hayata geçirilebilecek. Bu değişiklik, özellikle İstanbul başta olmak üzere deprem riski yüksek bölgelerdeki kentsel dönüşüm projeleri için kritik önem taşıyor.
Toplantı Süreçleri Kolaylaştırıldı
Yönetmelikte yapılan bir diğer önemli değişiklik, toplantı süreçlerine ilişkin oldu. Buna göre, riskli yapı bulunan parsellerde dönüşüm uygulamaları için toplantı yapılabilmesi adına maliklerden yalnızca birinin talebi yeterli olacak.
Toplantı tarihi ve yeri;
- muhtarlıkta,
- bina kapısında ilan edilerek
- ya da noter aracılığıyla
paydaşlara bildirilecek. İlan süresinin tamamlanmasıyla birlikte tüm maliklere tebligat yapılmış sayılacak ve toplantılar arsa payları oranında salt çoğunluk ile gerçekleştirilecek.
Karara Katılmayan Maliklerin Hisseleri Satışa Çıkabilecek
Yeni düzenleme, alınan kararlara katılmayan maliklere ilişkin süreci de netleştiriyor. Karar ve tekliflere dair belgeler; muhtarlıkta, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, TOKİ, ilgili idare veya müteahhit tarafından belirlenen adreslerde erişime açılacak.
Kararı kabul etmeyen maliklerin arsa payları, rayiç bedelden az olmamak kaydıyla açık artırma usulüyle diğer paydaşlara satılabilecek. Satışın gerçekleşmemesi durumunda ise bu hisseleri kamu kurumları devralabilecek.
Yıkım işlemi tamamlandıktan sonra tapu kayıtlarındaki “riskli yapı” şerhi kaldırılarak yerine “6306 sayılı Kanun kapsamındadır” şerhi işlenecek.
Yıkım Sonrası İlk Alım Hakkı Kamuda
Riskli yapının yıkılarak arsa haline gelmesinin ardından satış kararı alınması durumunda, satış öncelikle Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, Bakanlığa bağlı kuruluşlar, ilgili idare veya TOKİ’ye teklif edilecek. Kamu tarafından uygun görülmesi halinde, arsa payını alanlarla konut veya iş yeri sözleşmesi yapılabilecek.
Parsel Birleştirme ve İmar Hakkı Aktarımı Netleşti
Yönetmelik, parsel birleştirme ve imar hakkı aktarımı konularında da yeni kriterler getiriyor. Buna göre;
- Birden fazla parselin birleştirilebilmesi için tüm yapıların riskli olarak tespit edilmiş olması gerekecek.
- Boş parsellerin birleştirilmesinde ise boş parsel maliklerinin oybirliği şartı aranacak.
Zemin sorunları veya afet riski nedeniyle yapılaşmanın mümkün olmadığı durumlarda, imar hakkı aktarımıyla farklı bir parsele geçiş mümkün olacak. Ancak bu durumda tüm maliklerin muvafakati gerekecek.
Ayrıca tapu harç ve ücret muafiyetleri korunurken, 1 Ocak 2024 sonrası verilen yapı ruhsatlarında teminatlar, müteahhidin talebi halinde yüzde 6 oranına göre yeniden düzenlenebilecek.
“Amaç, Kentsel Dönüşümün Önündeki Kilitleri Açmak”
Düzenlemeyi değerlendiren Av. Elvan Kakıcı Şimşek, şu ifadeleri kullandı:
“Bu değişikliklerle birlikte kentsel dönüşüm süreçlerinde yıllardır yaşanan karar alma tıkanıklıklarının önemli ölçüde aşılması hedefleniyor. Salt çoğunlukla karar alınabilmesi, özellikle riskli yapılarda dönüşümün hızlanmasını sağlayacak. Ancak maliklerin hak kaybı yaşamaması için sürecin mutlaka hukuki destekle yürütülmesi gerekiyor.”
Yürürlüğe giren bu düzenleme, Türkiye genelinde kentsel dönüşüm uygulamalarında daha hızlı, daha uygulanabilir ve kamu önceliklerini gözeten yeni bir dönemin kapısını aralıyor.
