Gayrimenkul konut sektöründe son bir haftadır oldukça yoğun bir hareketlilik yaşanıyor ve kampanyalar peş peşe açıklanıyor. Konut piyasasında bu canlılığın nedeni nedir? Konutlara bu şekilde hücum edilmesi ne gibi sonuçlar doğurur?
Konut sektöründe yaşanan hareketlilikle firmalar bir çok kampanlara açıklamaya başladılar. Açıklanan kampanyaların hemen ardından vatandaşlar konut satış ofislerine hücum etmeye başladılar.
Yaklaşık olarak son bir haftadır giderek yoğunlaşarak artan konut pazarında hareketlilik var. Konut sektöründe bu yaşanan hareketliliğin, COVİD-19 salgını sıkıntısının daha henüz tam anlamıyla ortadan kalkmamasına rağmen ortaya çıkması kulağa hoş geliyor. Ama bu gidişat doğru mu değil mi diyede konuyu biraz düşünmek gerekiyor. Kendi kendimiz 3 soru soralım. Birincisi, son 1 haftada neden konut piyasasında bir canlılık oluştu? İkincisi, konut piyasasında konutlara hücumu ve dolayısıyla hareketliliği doğru mu algılamak gerekiyor? Üçüncüsü soru da konuta bu deni hücumun ilerisi için muhtemel sonuçları neler olur.
1. Konutlara hücumun nedeni nedir?
– Yaklaşık olarak 3 aydır kıpırdamayan konut piyasasının satışlar için bir artış ve birikim oluşturduğunu söyleyebliriz. Yani konut almak isteyen ancak bekleyenlerden dolayı bir birikimin olması söz konusu.
– Ciddi anlamda 1.5 milyon civarında bitmiş ve yarım kalmış satılmayı bekleyen konut stoku var. Dolayısıyla bunların eritilmesi çok çok önemli.
– COVİD-19 salgını sürecinde dünyada (altın ve kıymetli madenler hariç) petrol dahil pek çok malın fiyatının düşeceği beklentisi de konut piyasasına yönelimi artırmış durumda.
– Ayrıca Haziran ayı yani yaz başları konut alım hareketlerinin arttığı bir dönem olduğunu da unutmayalım.
– Ve tabi en önemli olanı Hükümetin bu salgın sonrası piyasaları canlandırmak için konut piyasasını teşvik etme çabası. Bu çalışmayı özellikle kamu bankaları tarafından yürütme kararı verilmesi ve uygulama başlanmış olması.
– Konut piyasasını canlandırma yolu olarak seçilen enstrüman da konut faizlerinin düşürülmesi oldu. Hükümet yüzde 0.64 ile başlayan aylık faizleri piyasalara deklare etti.
– Hükümetin aklında olup olmadığını bilemiyoruz ama şablona oturtmak ve daha önce de söylemiş olmak adına erken ve baskın seçim senaryoları için konut piyasasını canlandırma çok önemli bir politika yolu.
– Ekonomiyi ve konut piyasasını canlandırmk için konut faizlerinin düşürülmesi oldu can suyu oldu. Hükümetin açıkladığı konut kredisinde yüzde 0.64 oran ile başlayan aylık faiz oranları konut piyasasına canlılık getirdi.
Konutlara bu denli hücum doğru mu?
– İktisat teorisinde iktisada giriş derslerinde öğretilen en önemli konu, tüketici ya da birey davranışlarının rasyonel olduğudur. Yani tüketici, birey ya da hane halkının vermiş olduğu bireysel kararları doğru kabul etmek gerekir.
– Ama bu iktisat teori şu an günümüzde anlamını yitirmiştir. Yani tüketicilerin rasyonel davrandığını söylemek ve kabul etmek imkansızdır. Borçlanarak gününü geçirmek ve hatta keyfini sürdürmek gibi değişen alışkanlıklar vardır günümüzde. Asgari ücretli birinin 3-5 bin liralık telefon alıp kullandığı, 36 ay ödemeli kampanya telefondan arabaya kadar mal alımlarını yapılıyor artık bu zamanda. Borç alarak veya taksitle yurt içi ve yurt dışı tatile gitmek artık çok sıradan bir refleks. Dolayısı ile bireyin rasyonel davrandığını söyleyen iktisat teorisi iflas etmiş durumda.
– Günümüzde rtık tüketicilerin borçla yaşamak, sürekli borçlanmak, gerekirse de borcunu yeni bir borç ile ödemek gibi yeni davranış biçimleri var artık. Tüketici kredileri, taşıt kredileri, ihtiyaç kredileri, kredi kartı kullanımları ile ilgili rakamlar bunu ortaya koyuyor.
– COVİD 19 salgını sonrasıda ekonomide ciddi bir durgunluk söz konusu ve bu durgunluk şöyle şekillenmiş durumda:
– Turizm sektörü zor durumda, yabancılar gelmiyor, Türkler de zaten ciddi bir potansiyel oluşturmuyorlar,
– İhracatımız başta AB bölgesi olmak üzere dış pazarlara bağlı ve talep darlığı nedeniyle bir türlü artış gösteremediği gibi çok eksilerde devam ediyor,
– KOBİ’ler ile özellikle de küçük esnafların toparlanamadığı görülüyor.
– KGF kaynaklı ve diğer başlıklı krediler piyasaların canlanması için yetersiz kalıyor.
– Bu gerekçelere yenilerini eklemek mümkün.
– En önemlisi de çığ gibi büyüyen işsizlik, özellikle de genç ve üniversiteli işsiz sayısındaki olağanüstü yükseliş malum,
– Sonuç itibari ile sıralanan bu gerekçeler karşısında bireylerin konuta hücumunu akılcı bulmak pek doğru değil gibi.
Konutlara hücumun sonuçları neler olabilir?
– Son zamanlarda artış gösteren konut talebine bağlı olarak konut fiyatlarında yükseliş olduğunu görüyoruz,
– Daha önceki senelerde olduğu gibi, bu kadar yüksek konut stokuna rağmen, konut fiyatlarında özellikle faiz ve vade sürelerine göre köpük oluştuğunu görebiliyoruz.
– En önemli olanı da çok yakında veya özellikle taksit ödemeleri başladığında taksit ödeme sıkıntıları olabilir, açıkçası orta vadede bankaların elinde teminat olarak kalan konutları satabilirler.
– Kamu bankaları tarafından sağlanan bu finansmanın Hazine için çok ciddi görev zararı yükü oluşturuyor.
Ve sonuç olarak bu hususlar ile senaryo olarak değerlendirmemek, böylesine anormal gidiş normal sonuçlanmayabilir.
