Geçtiğimiz sene yaşanan ekonomik dalgalanmalar sonrası konut satışlarında düşüş yaşandı. Bu senenin ocak ayı verilerine bakıldığında yüzde 25’lik bir daha düşüş daha meydana geldi. Konut fiyatlarında yaşanan son 8 senelik seyir bize Bodrum, Marmaris, Fethiye gibi tatil bölgelerinin olduğu Muğla’da yüzde 161 ile en yüksek konut değer artışı olduğunu gösteriyor. İzmir’de ise yüzde 159’a varan değer artışı ile İstanbul’u yakalamış durumda. Ve birlikte ikinciliğe oturdular. Antalya’da ise yüzde 137 artış ile üçüncü sırada. Antep yüzde 134 ile 4. sırada, Mersin ile Adana da yüzde 126 ile beşinci sırada yer aldı. Doğu’dan, Kuzey’den ve İç Anadolu’dan ilgi ve göç Güney’e yönelmiş son zamanda.
Son zamanlarda konut piyasasında durgunluk var. Geçen sene 1 milyon 409 bin rakamına ulaşılmasına karşılık, ilk kez 2009’da konut satışları yıllık bazda düşüş gösterdi. Konut satışları toplamda yüzde 2.4 gerilemiş durumda. Bu yıl ocak ayı verileri yeni açıklandı ve yüzde 25’lik bir düşüş daha meydana geldi. Satışların düşmesinin ana etkenlerinden birisi konut kredi faizlerindeki yükseklik, diğeri ise eldeki konut stoğundaki artış, üçüncüsü ise konjonktürel nedenlerden olabilir.
Konut kredi faizleri iki katına çıkmasının ardından ipotekli satışlar geçen senenin toplamında yüzde 41.5 gerilemiş oldu. Bu sene ocak ayında da gerileme yüzde 77.2’ye geldi. Borçlanarak konut satın alma eğilimi şimdilik bitmiş durumda. Enflasyon ile birlikte faizlerde yaklaşık yarı yarıya düşüş halinde borçlanarak konut alma isteği yeniden canlanabilir. Burada kritik eşik de yüzde 12 yıllık faiz veya aylık yüzde 1 ve altındaki faiz oranıdır.
Faizlerii yüksek olması ayrıca yanında enflasyondaki sıçrama, işsizliğin daha da artması, kişi başına gelirin düşmesi, geleceğe yönelik beklentilerdeki güven kaybı olması, Mart sonunda yerel seçimlerin beklenmesi gibi faktörler de konut satışlarını olumsuz yönde etkiliyor.
Konutta stoklar satışlara engel
Konut satışlarının önündeki bir engel ise konut stoğunun büyük boyutlara çıkması. İnşaatı bitirilen ve alıcı bekleyen konutlarda ki fazlalık fiyat artışlarının önündeki en büyük engel. Fiyatında artış olmayacak olan bir konutu yatırım amacı ile kimse almak istemez. Düşeceği bekleniyor ise fiyatların iyice oturması beklenir.
Son açıklanan konut inşaat ve oturma izin belgeleri de stoğun giderek artış gösterdiğini ortaya koydu. 2018’de yapı kullanma izni alan daire sayısı yüzde 5.6 artış göstererek 871 bine ulaştı. Halbuki geçen sene ilk satışı yapılan konut sayısı 660 bindi. Kısaca konut stoğuna ya da satılamayan konutlara 211 bin konut daha eklenmiş oldu.
Konutta stok 1 milyona yakın
Geçmiş senelereden artarak gelen sayıyı da hesap etmek mümkün. Türkiye’de satışı 5 seneden daha uzun vadeye sarkan konut stoğunun az olduğunu tahmin ediyoruz. Bu neden ile son 5 senelik birinci el konut satışları ile yapı kullanma izin belgesi alan daire sayılarını karşılaştırdık. 2014 yılında 236 bin, 2015 yılında 134 bin, 2016 yılında 122 bin, 2017 yılında 161 bin ve 2018 yılınd ise 211 bin konut satılamamış görünüyor. Bunların toplamı da 864 bin konut yapar.
Türkiye son 5 senede ilk el konut satışlarında 3 milyonu geçti ve yıllık ortalama 618 bin oldu. Buradan hareketle eldeki konut stokuda 1.5 yıllık yeni konut talebini karşılayacağı söylenebilir. Ancak geçen sene de gördük ki, azalmakla beraber yeni inşaat yapmak isteyenler de konut arzını artırıyor. Dolayısı ile piyasa akışına bırakılırsa konut stokunun erimesi yılları alabilir.
2018’de alınan yapı ruhsatlarında azalmada hızlı oldu. İnşaat izni alan daire sayısı 2017’de 1 milyon 377 binden geçen sene 643 bine düştü. Gerileme oranı yüzde 53 oldu. Genelde alınan inşaatların izinlerine karşılık vazgeçmeler ve gecikmeler nedeni ile gerçekleşmeler yüzde 70’ler düzeyinde oluyor.
Stokun fazla olması fiyat artışına engel
Stokta fazlalığın olması ekonomiye maliyeti finansal kaynakların betona gömülmesi oluyor. Başka alanlarda kullanılabilecek kaynaklardan ekonomi mahrum kalmış oluyor.
Stoğun asıl veriği zararı ise konut sektörüne. Stoktaki fazlalık bizzat konut fiyatlarının artışlarının önündeki en büyük engel. Üstelik böyle bir stok fazlalığıda, konut talebinin son 15 senede en düşük düzeylerine indiği bir döneme denk geldi. Bu durumda ya fiyatlar geriler ya da fiyat artışları enflasyonun epeyce gerisinde kalıyor. Buna en iyi örnek ise taşı toprağı altın diye bilinen İstanbul.
2018 yılında ne oldu?
İstanbul konut fiyatlarında artış kalite artışından arındırılmış hali ile 2018’de yüzde 1.3’e indi. Türkiye ortalaması yüzde 5.44 artış yaşarken 2018 senesi enflasyonu yüzde 20.30 düzeyindeydi. Dolar atışı ise yüzde 37.80’i oldu. İstanbul’dan daha kötü durumda olan şehirler ise Batman-Mardin, Erzurum- Erzincan, Çankırı-Kastamonu-Sinop, Zonguldak-Bartın-Karabük.
İzmir İstanbul’a yetişti
İstanbul ile İzmir 8 senelikk fiyat artışında yüzde 159 pirim yaparak başa baş durumda şu an. İzmir son yıllarda yağtığı atak ile ve İstanbul’un gerilemesi ile arayı kapatmış oldu. İstanbul’dan göç edenlerin en çok yöneldiği ilimiz ise İzmir oldu.
