Son zamanların ve gelecekte de çok konuşulacak olan fiziki dünyamızı sanal ortama taşıyacak olan metaverse üzerinden arsa satın almak son günlerin popüler gündem konularından birisi oldu. Peki metaversede gayrimenkul almak güvenilir bir yatırım aracı olabilir mi? Değerleme sektörünün duayenlerinden Denge Değerleme Yönetim Kurulu Başkanı Baki Budakoğlu, “Bir değerin oluşması için; ‘Yararlılık’, ‘Kıtlık’, ‘Arzu’ ve ‘Etkin Satın Alma Gücü’ gibi 4 faktöre ihtiyaç var. Demek ki, öncelikle Metaverse’te de arsanın ya da herhangi bir gayrimenkulün gerçek anlamda değerinin oluşması için kullanılmak ya da kiralanmak suretiyle fayda sağlıyor olması gerekir.” diyor.
Gayrimenkul, dünyanın heryerinde olduğu gibi ülkemizde de her zaman en güvenli yatırım aracı olarak rağbet görmeye devam ediyor. Son zamanda metaverse dünyasında satışa sunulan arsaların binlerce dolara alıcı bulması, hatta ülkemizin önemli e-ticaret sitelerinden biri olan sahibinden.com’da satışa çıkarılması, gayrimenkul sektörünün sanal ortamda da yatırımcıların gündemine girdiğine işaretler veriyor.
Metaverse’de arsanın yatırım haline gelmesi, fayda sağlamasına bağlı
Değerleme sektörünün duayenlerinden Denge Değerleme Yönetim Kurulu Başkanı Baki Budakoğlu, geçtiğimiz günlerde sosyal medyada karşılaştığı bir yatırımcının bir süre önce 13.000 USD’ye aldığı metaverse parselinin hemen yanında bulunan parselin değerinin 1,0 milyon USD’ye yükseldiğinden bahsettiğini ve bunun üzerine ‘bize de yeni bir kapı açıldı’ diyerek dersine çalışmaya başladığını ifade etti. Değer tespitinden bahsedilebilmesi için öncelikle değerin oluşması gerektiğini söyleyen Budakoğlu, maddi ya da maddi olmayan herhangi bir şeyin değeri sadece o şeylerin mevcudiyeti ile oluşmadığını; değerin oluşması için ‘Yararlılık’, ’Kıtlık’, ‘Arzu’ ve ‘Etkin Satın Alma Gücü’ gibi 4 adet faktöre ihtiyaç duyulduğunu belirterek şöyle devam etti “Demek oluyorki, Metaverse’de de arsanın ya da herhangi bir gayrimenkulün gerçek anlamda değer etmesi için kullanılmak ya da kiralanmak suretiyle fayda sağlıyor olması gereli. Belli bir miktar ile sınırlı olmayı gerektirmesinin yanı sıra yeterli miktarda alım gücüne sahip istekli alıcının mevcudiyeti de değerin oluşması açısından zorunluluk arz etmekte. “ dedi.
Metaverse’de arsa için kıtlık da sınır da yok
Bahsesi geçen arsanın metaverse dünyasında değil fiziki gerçek dünyada olması halinde; ‘Geliştirme Alanı’, ‘’Emsal Kat Sayısı’, ‘Yapılaşma Koşulları’, ‘Konumu’, ‘Ulaşım İmkanları’ gibi parametrelerin dikkate alınacağını ve akla ilk olarak bu hususların geleceğini söyleyen Baki Budakoğlu şöyle devam etti: Arsayı değerlendirirken bir taraftan proje geliştirirken diğer taraftan da aynı imar yapılaşma koşullarına ve benzer konuma sahip arsaların gerçekleşmiş ya da talep edilen satış fiyatlarından da hareketle değeri tespit edecektik. Ancak Metaverse’den bahsesince bir sınırsızlık söz konusu zira adı üzerinde sanal bir platform. Şu anda ön plana çıkan evrenleri Axie Infinity, The sandbox, Decentraland, Our vb. olarak sayabiliriz. Bu dünyalar birbirinden bağımsız olarak tasarlanmış durumdalar; örneğin bir tanesi yaklaşık olarak 90.000 adet arsadan oluşurken bir diğeri tüm Dünya’yı birebir yansıtacak şekilde tasarlanmış, 1.6 milyon adet arsadan meydana gelmekte. Hani bazı konuşmalarda dile getiriliyor ve İstanbul Boğaz’ında arsa kalmamış deniliyor ya o sanal dünyalardan sadece bir tanesi için geçerli, zira bir uygulamada İstanbul’un haritasını tasarlatıp tekrar satışa sunulabilir ve o zaman da isteyen yatırımcı satın alma şansı doğar. Doğal olarak bu durumda Metaverse genelinde kıtlık faktörünün oluşmasından bahsetmek çok da gerçekçi olmaz gibi duruyor.” dedi.
Sanalda ki arsada da ünlü isimlerin satın aldığı taşınmazlara yakın olmak prim yapıyor
Denge Değerleme Yönetim Kurulu Başkanı Baki Budakoğlu, Metaverse’te arsa alımına ilişkin girişimlerde karşılaşılan parametrelere de değindi: “ Öncelikli alımlarda daha çok Metaverse Center’a yakınlık, ulaşılabilirlik, nüfus yoğunluğu ile ünlülerin satın aldığı taşınmazlara komşu olma ya da onlara yakın arsaların satın alınması öneriliyor ya da tercih ediliyor.Görüleceği üzere arsanın geliştirilmesine yönelik olarak konut, otel, okul, AVM yada fabrika alanı gibi bir kısıtlaması bulunmuyor. Kaldı ki zaten bir düzenleyici, planlamacı bir kurum da öngörülmüyor, zira inşa edilecek konuta sanal evrene dahil olan yatırımcıların karar vereceği kabul ediliyor. Yani platformda ortak karar alınması esas olup, sahibinin blockchain üzerinde kaydedilmesi ile mülkiyetinin herkes açısından ileri sürülebilecek yani aleni hale geleceği düşünülüyor.” şeklinde konuştu.
Sanal dünyadaki arsaların nasıl kullanılacağına dair ortak bir paydada olmak zor
Metaaverse evrendeki gayrimenkulün değer kazanması için nasıl bir fayda sağladığının önemli olduğuna işaret eden Budakoğlu “Tabi ki yatırıma konu herhangi bir sanal dünyada arsaların hangi amaçlarla kullanılacağına o sanal evrendeki yatırımcılar ile birlikte sanal evreni oluśturan kurum yetkililerinden oluşan kurul karar verecekse bunların ortak bir noktada buluşmaları yetmeyebilir zira o noktanın aynı zamanda bahse konu sanal evrenin mevcudiyeti ve gelişmesi, sürdürülebilirliği açısından geçerli ve doğru kararların alındığı hususlar olmalı. Yani şehir plancılığı, harita mühendisliği, mimarlık, işletmecilik disiplinlerinin, inşaat mühendisliği yanı sıra insan psikolojisi ve toplumsal hayatı esas alan birçok disiplinin bakış açısından katkı sağlanarak parsellerin kullanım amaçları ve yapılaşma koşullarını belirlemek gerekir, aksi taktirde yan yana dizilmiş gerek ticari gerekse sosyal yaşam açısından sinerji yaratmayacak plansız bir yapılaşma söz konusu olacaktır. Silüetten, estetikten hiç bahsetmiyorum bile. Tabi bir parselin değer ihtiva etmesi için bir diğer faktör olan yararlılık yani fayda üretmesi de ancak planlı bir yapılaşma ile söz konusu olacaktır. “ şeklinde konuśtu.
Budakoğlu, youtubeda bir YouTuber’ın sanal dünyada yatırım yaptığı arsa üzerinde daha önce inşa ettiği iki katlı binasını ekranın yan tarafında bulunan bina sembollerinden üç katlı olanı seçerwk bir anda değiştirebildiğini belirtti ve Böylece, taşınmazının değerini artırmış mı oldu? Yoksa yaptığı tercihle değerini artırmak yerine arsasının değerini mi düşürdü, şimdiden kim bilebilir” diye konuştu.
