![\"\"](\"https:\/\/emlaktuel.com\/wp-content\/uploads\/2023\/04\/IMG_20230405_230603.jpg\")
<\/p>\nSon zamanlarda gerek kat maliklerinin gerekse apartman-site y\u00f6neticilerinin en fazla ve \u00f6nemli g\u00fcndem konusu yap\u0131lar\u0131n riskli olup olmad\u0131\u011f\u0131n\u0131n tespiti, riskli ise kentsel d\u00f6n\u00fc\u015f\u00fcm s\u00fcrecine girilmesidir.<\/p>\n
<\/p>\n
EHC Hukuk & Dan\u0131\u015fmanl\u0131k Avukat Elifnaz \u00d6zer<\/strong><\/p>\n Burada uygulamada \u00e7ok\u00e7a rastlanan bir yanl\u0131\u015f\u0131n alt\u0131n\u0131 \u00e7izmek gerekmektedir. Riskli yap\u0131n\u0131n tespiti ancak idare, kat malikleri veya temsilcileri taraf\u0131ndan talep edilebilmektedir. Bu noktada do\u011frudan genel kurul taraf\u0131ndan bu hususa \u00f6zel yetkilendirilmemi\u015f y\u00f6neticilerin b\u00f6yle bir talepte bulunmalar\u0131 do\u011fru de\u011fildir. KMK 38\u2019e g\u00f6re \u201cY\u00f6netici, kat maliklerine kar\u015f\u0131 aynen bir vekil gibi sorumludur\u201d ibaresinden yola \u00e7\u0131karak bu hususta \u00f6zel olarak yetkilendirilmi\u015f y\u00f6neticilerin 6306 Say\u0131l\u0131 Kanun\u2019un Uygulama Y\u00f6netmeli\u011fi\u2019nin 7.2. maddesinde say\u0131lan ki\u015filerden birisi oldu\u011funu kabul etmek m\u00fcmk\u00fcnd\u00fcr. Bu durumda genel kurulda hangi \u00e7o\u011funluk ile bu karar\u0131n al\u0131nmas\u0131 gerekti\u011fi hususu ortaya \u00e7\u0131kmaktad\u0131r. KMK\u2019da buna \u00f6zel bir d\u00fczenleme bulunmamakla birlikte fikrimizce KMK 45\u2019in burada uygulama alan\u0131 bulmas\u0131 gerekmektedir. Zira b\u00f6yle bir tespit i\u015flemi son derece \u00f6nemli sonu\u00e7lar do\u011furabilecek bir i\u015ftir.<\/p>\n Madde 45 \u2013 Temliki tasarruflar ve \u00f6nemli i\u015fler:<\/p>\n \u201cAnagayrimenkul\u00fcn bir hakla kay\u0131tlanmas\u0131 veya arsan\u0131n b\u00f6l\u00fcnmesi ve b\u00f6l\u00fcnen k\u0131sm\u0131n m\u00fclkiyetinin ba\u015fkas\u0131na devrolunmas\u0131 gibi temliki tasarruflar veya anayap\u0131n\u0131n d\u0131\u015f duvarlar\u0131n\u0131n, \u00e7at\u0131 veya dam\u0131n\u0131n reklam maksadiyle kiralanmas\u0131 gibi \u00f6nemli y\u00f6netim i\u015fleri ancak b\u00fct\u00fcn kat maliklerinin oybirli\u011fiyle verecekleri karar \u00fczerine yap\u0131labilir.\u201d<\/p>\n Yukar\u0131daki g\u00f6r\u00fc\u015f\u00fcm\u00fcz KMK\u2019n\u0131n 19. Maddesi ile de \u00f6rt\u00fc\u015fmektedir.<\/p>\n Kat Maliklerinin ve Kat \u0130rtifak\u0131 Sahiplerinin Bor\u00e7lar\u0131<\/p>\n A) Kat Maliklerinin bor\u00e7lar\u0131<\/p>\n Anagayrimenkul\u00fcn bak\u0131m\u0131, korunmas\u0131 ve zarardan sorumluluk:<\/p>\n Madde 19: Kat malikleri, anagayrimenkul\u00fcn bak\u0131m\u0131na ve mimar\u0131 durumu ile g\u00fczelli\u011fini ve sa\u011flaml\u0131\u011f\u0131n\u0131 titizlikle korumaya mecburdurlar. (De\u011fi\u015fik ikinci f\u0131kra: 14\/11\/2007-5711\/8 md.) Kat maliklerinden biri, b\u00fct\u00fcn kat maliklerinin be\u015fte d\u00f6rd\u00fcn\u00fcn yaz\u0131l\u0131 r\u0131zas\u0131 olmad\u0131k\u00e7a anagayrimenkul\u00fcn ortak yerlerinde in\u015faat, onar\u0131m ve tesisler, de\u011fi\u015fik renkte d\u0131\u015f badana veya boya yapt\u0131ramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozuklu\u011fun anayap\u0131ya veya ba\u011f\u0131ms\u0131z bir b\u00f6l\u00fcme veya b\u00f6l\u00fcmlere zarar verdi\u011finin ve acilen onar\u0131lmas\u0131 gerekti\u011finin veya anayap\u0131n\u0131n g\u00fc\u00e7lendirilmesinin zorunlu oldu\u011funun mahkemece tespit edilmi\u015f olmas\u0131 halinde, bu onar\u0131m ve g\u00fc\u00e7lendirmenin projesine ve tekni\u011fine uygun bi\u00e7imde yap\u0131lmas\u0131 konusunda kat maliklerinin r\u0131zas\u0131 aranmaz. Kat maliki kendi ba\u011f\u0131ms\u0131z b\u00f6l\u00fcm\u00fcnde anayap\u0131ya zarar verecek nitelikte onar\u0131m, tesis ve de\u011fi\u015fiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine ba\u011flant\u0131l\u0131 bulunan ba\u011f\u0131ms\u0131z b\u00f6l\u00fcmlerin ba\u011flant\u0131l\u0131 yerlerinde, bu b\u00f6l\u00fcm maliklerinin ortak r\u0131zas\u0131 ile anayap\u0131ya zarar vermeyecek onar\u0131m, tesis ve de\u011fi\u015fiklik yap\u0131labilir. Her kat maliki anagayrimenkule ve di\u011fer ba\u011f\u0131ms\u0131z b\u00f6l\u00fcmlere, kusuru ile verdi\u011fi zarardan dolay\u0131 di\u011fer kat maliklerine kar\u015f\u0131 sorumludur.\u201d<\/p>\n G\u00f6r\u00fcld\u00fc\u011f\u00fc \u00fczere g\u00fc\u00e7lendirme i\u015fleminin yap\u0131lmas\u0131 dahi \u201cKat Maliklerinin Bor\u00e7lar\u0131\u201d ba\u015fl\u0131\u011f\u0131 alt\u0131nda de\u011ferlendirilmi\u015ftir.<\/p>\n Sonu\u00e7 olarak yukar\u0131da yer alan maddeden de yola \u00e7\u0131k\u0131ld\u0131\u011f\u0131nda riskli yap\u0131 tespitine ili\u015fkin esas sorumluluk kat maliklerine verilmi\u015f olup ancak ve ancak genel kurulda b\u00fct\u00fcn kat maliklerinin oy birli\u011fi ile y\u00f6neticiye b\u00f6yle bir sorumluluk verilebilece\u011fi kanaatindeyiz.<\/p>\n TOPLANTI \u00c7A\u011eRI VE TEBL\u0130GAT USULLER\u0130<\/p>\n Bilindi\u011fi \u00fczere ana gayrimenkul, kat malikleri kurulunca y\u00f6netilir ve y\u00f6netim tarz\u0131, kanunlar\u0131n emredici h\u00fck\u00fcmleri sakl\u0131 kalmak \u015fart\u0131yla, bu kurul taraf\u0131ndan kararla\u015ft\u0131r\u0131l\u0131r. Bu do\u011frultuda, ana ta\u015f\u0131nmaz\u0131n y\u00f6netimine ili\u015fkin kararlar al\u0131nmas\u0131 amac\u0131yla kat malikleri kurulu toplant\u0131s\u0131 d\u00fczenlenmektedir. \u0130\u015fbu toplant\u0131lar ola\u011fan ve ola\u011fan\u00fcst\u00fc olmak \u00fczere iki \u015fekilde ger\u00e7ekle\u015fmektedir.<\/p>\n 1- Ola\u011fan Genel Kurul Toplant\u0131s\u0131<\/p>\n Ola\u011fan genel kurul toplant\u0131s\u0131, Kat M\u00fclkiyeti Kanunu\u2019nun 29. Maddesi d\u00fczenlemesi do\u011frultusunda, y\u0131lda bir defadan az olmamak \u00fczere y\u00f6netim plan\u0131nda g\u00f6sterilen zamanlarda, e\u011fer b\u00f6yle bir zaman g\u00f6sterilmemi\u015fse, her takvim y\u0131l\u0131n\u0131n ilk ay\u0131 i\u00e7inde toplan\u0131r. Toplu yap\u0131larda ise kurullar, en ge\u00e7 iki y\u0131lda bir defadan az olmamak \u00fczere y\u00f6netim pl\u00e2nlar\u0131nda g\u00f6sterilen zamanlarda, b\u00f6yle bir zaman g\u00f6sterilmemi\u015fse, ikinci takvim y\u0131l\u0131n\u0131n ilk ay\u0131 i\u00e7inde toplan\u0131r.<\/p>\n Kanunen y\u0131lda en az bir defa, toplu yap\u0131larda ise iki y\u0131lda en az bir defa toplanmak zorunlu tutulmu\u015f olup y\u00f6netim plan\u0131nda g\u00f6sterilmek \u015fart\u0131yla daha fazla toplant\u0131 yap\u0131labilmesi de m\u00fcmk\u00fcnd\u00fcr. Y\u00f6netim plan\u0131nda ola\u011fan toplant\u0131 zaman\u0131n\u0131n belirlenmemi\u015f olmas\u0131 ya da yer, g\u00fcn, saat gibi konularda belirlilik bulunmamas\u0131 hallerinde \u00e7a\u011fr\u0131n\u0131n y\u00f6netici taraf\u0131ndan yap\u0131lmas\u0131 gerekmektedir. Y\u00f6neticinin \u00e7a\u011fr\u0131y\u0131 yapmad\u0131\u011f\u0131, ihmal etti\u011fi ya da y\u00f6netici mevcut olmayan yap\u0131lar i\u00e7in \u00e7a\u011fr\u0131y\u0131 kimin, ne zaman ve nas\u0131l yapaca\u011f\u0131na dair kanunumuzda bir h\u00fck\u00fcm bulunmamaktad\u0131r. Bu durumda, ola\u011fan toplant\u0131ya \u00e7a\u011fr\u0131 hususunda kanunda \u00e7a\u011fr\u0131 usul\u00fcne ili\u015fkin \u00f6zel bir d\u00fczenleme bulunmamakla beraber yerle\u015fik i\u00e7tihatlar ve doktrinin de kabul etti\u011fi \u00fczere ola\u011fan\u00fcst\u00fc toplant\u0131ya \u00e7a\u011fr\u0131 usullerinin k\u0131yasen uygulanmas\u0131 gerekmektedir. Buna g\u00f6re; toplant\u0131 tarihinden en az 15 g\u00fcn \u00f6nce b\u00fct\u00fcn kat maliklerine imzalatt\u0131r\u0131lacak bir \u00e7a\u011fr\u0131 veya taahh\u00fctl\u00fc mektupla, toplant\u0131 sebebi de bildirilerek kat malikleri toplant\u0131ya \u00e7a\u011fr\u0131labilecektir.<\/p>\n 2- Ola\u011fan\u00fcst\u00fc Genel Kurul Toplant\u0131s\u0131<\/p>\n Ola\u011fan\u00fcst\u00fc genel kurul toplant\u0131s\u0131, Kat M\u00fclkiyeti Kanunu\u2019nun 29. Maddesi d\u00fczenlemesi do\u011frultusunda, \u00f6nemli bir sebebin \u00e7\u0131kmas\u0131 halinde, y\u00f6neticinin veya denet\u00e7inin veya kat maliklerinden \u00fc\u00e7te birinin istemi \u00fczerine ve toplant\u0131 i\u00e7in istenilen tarihten en az on be\u015f g\u00fcn \u00f6nce b\u00fct\u00fcn kat maliklerine imzalatt\u0131r\u0131lacak bir \u00e7a\u011fr\u0131 veya bir taahh\u00fctl\u00fc mektupla, toplant\u0131 sebebi de bildirilmek \u015fart\u0131yla, kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir.<\/p>\n \u0130lk \u00e7a\u011fr\u0131 yap\u0131l\u0131rken, birinci toplant\u0131da, yeter say\u0131n\u0131n sa\u011flanamamas\u0131 halinde, ikinci toplant\u0131n\u0131n nerede ve hangi tarihte yap\u0131laca\u011f\u0131 da belirtilir. \u0130lk toplant\u0131 ile ikinci toplant\u0131 aras\u0131nda b\u0131rak\u0131lacak zaman yedi g\u00fcnden az olamaz.<\/p>\n Ola\u011fan\u00fcst\u00fc toplant\u0131 i\u00e7in, toplant\u0131n\u0131n yap\u0131lmas\u0131n\u0131n planland\u0131\u011f\u0131 tarihten en az on be\u015f g\u00fcn \u00f6nce ellerinde olacak \u015fekilde t\u00fcm kat maliklerine \u00e7a\u011fr\u0131 yap\u0131lmas\u0131 gerekmektedir. Bu on be\u015f g\u00fcnl\u00fck s\u00fcre hesab\u0131nda dikkate al\u0131nmas\u0131 gereken \u00e7a\u011fr\u0131n\u0131n g\u00f6nderildi\u011fi tarih de\u011fil, \u00e7a\u011fr\u0131n\u0131n kat malikinin eline ula\u015faca\u011f\u0131 tarihtir. Bu do\u011frultuda \u00e7a\u011fr\u0131n\u0131n tek seferde ula\u015famamas\u0131 ve tekrardan g\u00f6nderilmek durumunda kal\u0131nmas\u0131 gibi durumlarda s\u00fcre bak\u0131m\u0131ndan s\u0131k\u0131nt\u0131 ya\u015famamak ad\u0131na s\u00f6z konusu i\u015flemlerin son ana b\u0131rak\u0131lmamas\u0131 gerekti\u011fi kanaatindeyiz.<\/p>\n \u00d6nemle belirtmek isteriz ki, ola\u011fan\u00fcst\u00fc toplant\u0131ya \u00e7a\u011fr\u0131 usul\u00fcnde yap\u0131lacak mevzuata muhalif uygulamalar, kurulun alaca\u011f\u0131 kararlar\u0131n iptaline sebebiyet verebilmektedir. Bundan dolay\u0131, Tebligat kanununun da sa\u011flad\u0131\u011f\u0131 kolayl\u0131klar da dikkate al\u0131narak, toplant\u0131 \u00e7a\u011fr\u0131s\u0131 yeterli belge, ek ve imzalarla bir tutanak haline getirilip, g\u00f6nderi makbuzlar\u0131 ile birlikte muhafaza edilmelidir. Dolay\u0131s\u0131yla usul\u00fcne uygun olarak d\u00fczenlenen \u00e7a\u011fr\u0131 ka\u011f\u0131d\u0131n\u0131n kat malikinin eline ula\u015ft\u0131\u011f\u0131n\u0131 g\u00f6steren tutanaklar\u0131n muhafaza edilmesi, herhangi bir sebepten ula\u015fmayarak iade d\u00f6nen \u00e7a\u011fr\u0131 ka\u011f\u0131d\u0131n\u0131n ise yeniden g\u00f6nderilmesi yahut a\u015fa\u011f\u0131da belirtece\u011fimiz \u015fekilde \u00e7a\u011fr\u0131n\u0131n yap\u0131lmas\u0131 gerekmektedir.<\/p>\n a) \u0130kameti Ana Gayrimenkulde Olmayan Kat Maliklerine Tebligat Usul\u00fc<\/p>\n Site y\u00f6netimlerinin ba\u015fl\u0131ca problemlerinden biri, ikameti ana gayrimenkulde olmayan kat maliklerine ola\u011fan ya da ola\u011fan\u00fcst\u00fc genel kurul kararlar\u0131n\u0131n, genel kurul \u00e7a\u011fr\u0131 ilamlar\u0131n\u0131n veya ilgili d\u00f6nem i\u015fletme projelerinin (b\u00fct\u00e7e, yat\u0131r\u0131m projesi vs) nas\u0131l tebli\u011f edilece\u011fi konusudur.<\/p>\n 7201 Say\u0131l\u0131 Tebligat Kanunu\u2019nun Ek-1 maddesi uyar\u0131nca \u2018\u2019Kat M\u00fclkiyeti Kanunu\u2019nun uyguland\u0131\u011f\u0131 hallerde, ortak ta\u015f\u0131nmazda oturmayan her ba\u011f\u0131ms\u0131z b\u00f6l\u00fcm sahibi, apartman y\u00f6netimi ve ortak giderler ile ilgili tebligat y\u00f6n\u00fcnden ge\u00e7erli olmak \u00fczere, T\u00fcrkiye\u2019de bir adresini y\u00f6neticiye yaz\u0131l\u0131 olarak bildirmek zorundad\u0131r. Apartman y\u00f6netimi ve ortak giderler ile ilgili tebligatlar bu adrese yap\u0131l\u0131r.<\/p>\n Ba\u011f\u0131ms\u0131z b\u00f6l\u00fcm sahibinin adres bildirmemesi veya yaz\u0131l\u0131 olarak bildirdi\u011fi adrese tebligat yap\u0131lamamas\u0131 hallerinde, bundan sonraki b\u00fct\u00fcn tebligatlar, o ki\u015fiye ait ba\u011f\u0131ms\u0131z b\u00f6l\u00fcmde fiilen oturana yap\u0131l\u0131r. Tebligat\u0131n bir \u00f6rne\u011fi apartman giri\u015finde bulundurulacak ilan tahtas\u0131na as\u0131l\u0131r.<\/p>\n Ba\u011f\u0131ms\u0131z b\u00f6l\u00fcmde fiilen oturana bu \u015fekilde yap\u0131lacak tebligat, ba\u011f\u0131ms\u0131z b\u00f6l\u00fcm sahibine yap\u0131lm\u0131\u015f say\u0131l\u0131r.\u2019\u2019 denilmektedir.<\/p>\n Kat malikinin, kendisini ula\u015f\u0131labilir k\u0131lmas\u0131 i\u00e7in adresini y\u00f6netime yaz\u0131l\u0131 olarak bildirmesi gerekmektedir.<\/p>\n Aksi takdirde Tebligat Kanunu Ek 1. maddesi gere\u011fince; kat malikine ait tebligat ba\u011f\u0131ms\u0131z b\u00f6l\u00fcmde fiilen oturana yap\u0131l\u0131r ve tebligat\u0131n bir \u00f6rne\u011fi apartman giri\u015finde bulundurulacak ilan tahtas\u0131na as\u0131l\u0131r. Bu \u015fekilde ba\u011f\u0131ms\u0131z b\u00f6l\u00fcmde oturana yap\u0131lan tebligat kat malikine yap\u0131lm\u0131\u015f say\u0131l\u0131r.<\/p>\n Bu d\u00fczenlemenin yap\u0131lmas\u0131n\u0131n en temel sebebi Kat M\u00fclkiyeti Kanunu\u2019nun uyguland\u0131\u011f\u0131 durumlarda apartman y\u00f6netimi ve ortak giderlerle alakal\u0131 tebligatlar\u0131n yap\u0131lmas\u0131nda ya\u015fanan g\u00fc\u00e7l\u00fcklerdir. Bu durum ise \u00f6zel bir m\u00fclkiyet \u00e7e\u015fidi olan kat m\u00fclkiyetinde kanuni y\u00fck\u00fcml\u00fcl\u00fcklerini yerine getirmeyen kat maliklerine gerekli yasal i\u015flemlerin zaman\u0131nda ve gere\u011fi gibi yap\u0131lamamas\u0131na bu da kat m\u00fclkiyetinin \u00e7ekilmez bir hal almas\u0131na neden olmaktad\u0131r.<\/p>\n Adres bildirme y\u00fck\u00fcml\u00fcl\u00fc\u011f\u00fcn\u00fcn yerine getirildi\u011fine dair bir ihtilaf \u00e7\u0131kmas\u0131 halinde, adres bildirme y\u00fck\u00fcml\u00fcl\u00fc\u011f\u00fcn\u00fc yerine getirdi\u011fini ba\u011f\u0131ms\u0131z b\u00f6l\u00fcm sahibinin ispat etmesi gerekmektedir. Zira Tebligat Kanunu Ek 1\/1. maddeye g\u00f6re adres bildirme y\u00fck\u00fcml\u00fcl\u00fc\u011f\u00fc ba\u011f\u0131ms\u0131z b\u00f6l\u00fcm sahibine ait oldu\u011fundan bu y\u00fck\u00fcml\u00fcl\u00fc\u011f\u00fc yerine getirdi\u011fini de ba\u011f\u0131ms\u0131z b\u00f6l\u00fcm sahibi ispat etmelidir. Tebligat Kanunu Ek 1. maddede belirtilen adres bildirme Kat maliki adres bildirmemi\u015f ise adres ara\u015ft\u0131rmas\u0131 yap\u0131lmaks\u0131z\u0131n apartman y\u00f6netimi ve ortak giderler ile ilgili b\u00fct\u00fcn tebligatlar, o ki\u015fiye ait ba\u011f\u0131ms\u0131z b\u00f6l\u00fcmde fiilen oturana yap\u0131l\u0131r. Ba\u011f\u0131ms\u0131z b\u00f6l\u00fcmde fiilen oturan olup olmad\u0131\u011f\u0131 ara\u015ft\u0131r\u0131lmadan tebligat\u0131n apartman ilan tahtas\u0131na as\u0131lmak suretiyle yap\u0131lmas\u0131 tebli\u011f i\u015fleminin usuls\u00fcz olmas\u0131na neden olacakt\u0131r.<\/p>\n Ancak ba\u011f\u0131ms\u0131z b\u00f6l\u00fcmde oturan olmad\u0131\u011f\u0131 durumlarda, tebligat\u0131n yine ilan tahtas\u0131na as\u0131lmas\u0131 ile tebligat kat malikine yap\u0131lm\u0131\u015f say\u0131lacakt\u0131r. Belirtmek gerekir ki, kanunen tebligat\u0131n yap\u0131lmas\u0131 i\u00e7in ilan tahtas\u0131na as\u0131lmas\u0131 yeterli olsa da, ispat hukuku a\u00e7\u0131s\u0131ndan, ilan tahtas\u0131na as\u0131lan tebligatlar\u0131n ispat\u0131 amac\u0131yla buna ili\u015fkin foto\u011fraf \u00e7ekilmesi ve tutanak tutulmas\u0131 \u00f6nem arz etmektedir.<\/p>\n Sonu\u00e7 olarak; y\u00f6netim plan\u0131nda belirlenmemi\u015f ola\u011fan genel kurul toplant\u0131lar\u0131 ve ola\u011fan\u00fcst\u00fc genel kurul toplant\u0131lar\u0131 a\u00e7\u0131s\u0131ndan kanunda belirlenen \u00e7a\u011fr\u0131 usul\u00fcne uyulmas\u0131 gerekmektedir. Bu do\u011frultuda \u00e7a\u011fr\u0131n\u0131n y\u00f6netici taraf\u0131ndan yap\u0131lmas\u0131 ve \u00e7a\u011fr\u0131 ka\u011f\u0131tlar\u0131n\u0131n toplant\u0131dan en az on be\u015f g\u00fcn \u00f6nce kat maliklerine tebli\u011f edilmi\u015f olmas\u0131 gerekmektedir. Zira belirtmek gerekir ki, ilk seferde tebli\u011f olmayan \u00e7a\u011fr\u0131 ka\u011f\u0131d\u0131n\u0131n tekrardan tebli\u011f edilmesi gerekmekte olup i\u015fbu i\u015flemin de toplant\u0131dan en az on be\u015f g\u00fcn \u00f6nce tamamlanm\u0131\u015f olmas\u0131 gerekir. \u0130lgili tebli\u011f evraklar\u0131n\u0131n muhafaza edilmesi de \u00f6nem arz etmekte olup ba\u011f\u0131ms\u0131z b\u00f6l\u00fcm\u00fcnde ikamet etmeyen ve tebli\u011fe yarar adresini bildirmeyen kat maliklerine yap\u0131lacak tebligata ili\u015fkin ilan tahtas\u0131na as\u0131lan bildirimin de foto\u011fraf ve tutanakla birlikte muhafaza edilmesi ispat hukuku a\u00e7\u0131s\u0131ndan \u00f6nem arz etmektedir.<\/p>\n Y\u00d6NET\u0130C\u0130N\u0130N veya Y\u00d6NET\u0130M KURULUNUN \u0130BRASI<\/p>\n Apartman ve sitelerde, kat malikleri taraf\u0131ndan ana gayrimenkul\u00fcn y\u00f6netimi; kendi aralar\u0131ndan veya d\u0131\u015far\u0131dan kararla\u015ft\u0131r\u0131lacak bir Y\u00f6neticiye veya \u00fc\u00e7 ki\u015fiden olu\u015fan Y\u00f6netim Kuruluna b\u0131rak\u0131labilmektedir. Ana gayrimenkul\u00fcn sekiz ve \u00fczeri ba\u011f\u0131ms\u0131z b\u00f6l\u00fcm\u00fc var ise, y\u00f6netici atanmas\u0131n\u0131n kararla\u015ft\u0131r\u0131lmas\u0131n\u0131n mecburi oldu\u011fu d\u00fczenlenmi\u015ftir.<\/p>\n 634 Say\u0131l\u0131 Kat M\u00fclkiyeti Kanunu 34. maddesi uyar\u0131nca Y\u00f6netici veya Y\u00f6netim Kurulu, kat maliklerinin hem say\u0131 hem arsa pay\u0131 bak\u0131m\u0131ndan \u00e7o\u011funlu\u011fu taraf\u0131ndan atanmaktad\u0131r ve bir y\u0131l s\u00fcreyle sorumludur. Y\u00f6netici, her y\u0131l kat malikleri kurulunun kanuni y\u0131ll\u0131k toplant\u0131s\u0131nda yeniden atanmaktad\u0131r ve eski y\u00f6netici tekrar atanabilmektedir.<\/p>\n Kat M\u00fclkiyeti Kanunu 34\/6. maddesi uyar\u0131nca \u201cKat malikleri ana gayrimenkul\u00fcn y\u00f6netiminde anla\u015famaz veya toplan\u0131p bir y\u00f6netici atayamazlarsa, o gayrimenkul\u00fcn bulundu\u011fu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin m\u00fcracaat\u0131 \u00fczerine ve m\u00fcmk\u00fcnse di\u011ferleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir y\u00f6netici atan\u0131r. Bu y\u00f6netici, aynen kat maliklerince atanan y\u00f6neticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine kar\u015f\u0131 sorumlu olur. Sulh mahkemesince atanan y\u00f6netici, bu atanma \u00fczerinden alt\u0131 ay ge\u00e7medik\u00e7e, kat malikleri kurulunca de\u011fi\u015ftirilemez Ancak hakl\u0131 bir sebep \u00e7\u0131karsa, onu atam\u0131\u015f olan sulh mahkemesi, de\u011fi\u015ftirmeye m\u00fcsaade edebilir.\u201d \u0130lgili madde do\u011frultusunda, kat malikleri Y\u00f6netici atanmas\u0131 konusunda anla\u015fmaya varamazlarsa, kat maliklerinden herhangi birinin Sulh Hukuk Mahkemesine ba\u015fvurmas\u0131 ile mahkeme taraf\u0131ndan Y\u00f6netici belirlenebilecektir.<\/p>\n Y\u00f6neticinin veya Y\u00f6netim Kurulunun g\u00f6revleri Kat M\u00fclkiyeti Kanunu 35 ve devam\u0131nda ayr\u0131nt\u0131l\u0131 olarak d\u00fczenlenmi\u015ftir. Buna g\u00f6re, y\u00f6neticinin bir k\u0131s\u0131m g\u00f6revleri; Kat malikleri kurulunca verilen kararlar\u0131n yerine getirilmesi, ana gayrimenkul\u00fcn amac\u0131 do\u011frultusunda kullan\u0131lmas\u0131, korunmas\u0131, bak\u0131m\u0131 ve onar\u0131m\u0131 i\u00e7in gereken tedbirlerin al\u0131nmas\u0131, ana gayrimenkul\u00fcn sigorta ettirilmesi, defterlerin tutulmas\u0131 ve belgelerin saklanmas\u0131, i\u015fletme projesinin yap\u0131lmas\u0131d\u0131r.<\/p>\n Y\u00f6netici, kanunla kendisine y\u00fcklenen g\u00f6revleri yapmak noktas\u0131nda kat maliklerine kar\u015f\u0131 ayn\u0131 bir vekil gibi sorumludur. Zira, Y\u00f6netici kat maliklerini temsil etmektedir. Bu nedenle, Y\u00f6neticinin kat maliklerine kar\u015f\u0131 hesap verme y\u00fck\u00fcml\u00fcl\u00fc\u011f\u00fc bulunmaktad\u0131r. KMK\u2019n\u0131n 39. maddesi: \u201cY\u00f6netici, y\u00f6netim plan\u0131nda yaz\u0131l\u0131 zamanlarda e\u011fer b\u00f6yle bir zaman yaz\u0131lmam\u0131\u015fsa her takvim y\u0131l\u0131n\u0131n birinci ay\u0131 i\u00e7inde kat malikleri kuruluna, ana gayrimenkul dolay\u0131s\u0131yla o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yap\u0131lm\u0131\u015f olan giderlerin hesab\u0131na vermekle y\u00fck\u00fcml\u00fcd\u00fcr.<\/p>\n Kat maliklerinin yar\u0131s\u0131 isterse, bunlar\u0131n arsa paylar\u0131 ne olursa, olsun y\u00f6netim plan\u0131nda yaz\u0131l\u0131 zamanlar d\u0131\u015f\u0131nda da hesab\u0131n g\u00f6sterilmesi y\u00f6neticiden istenebilir.\u201d \u015feklinde d\u00fczenlenmi\u015ftir. Buna g\u00f6re, y\u00f6netim plan\u0131 ile y\u00f6neticinin hangi tarihte gelir giderlere ili\u015fkin hesap verece\u011fi belirlenebilecektir. Y\u00f6netim Plan\u0131nda buna ili\u015fkin bir d\u00fczenleme mevcut de\u011fil ise, kanun uyar\u0131nca Ocak ay\u0131 i\u00e7erisinde Y\u00f6netici taraf\u0131ndan gelir giderlere ili\u015fkin t\u00fcm belgeler kat maliklerine sunulacakt\u0131r ve hesap verme y\u00fck\u00fcml\u00fcl\u00fc\u011f\u00fc yerine getirilecektir. Ayr\u0131ca kat maliklerinin yar\u0131s\u0131n\u0131n talep etmesi halinde, Y\u00f6neticinin hesap verme y\u00fck\u00fcml\u00fcl\u00fc\u011f\u00fcn\u00fc yerine getirmesi her zaman istenebilecektir. Genel olarak, Kat Malikleri Kurulu Ola\u011fan Genel Kurul toplant\u0131lar\u0131nda; Y\u00f6netici geriye d\u00f6n\u00fck bir y\u0131l i\u00e7indeki gelir ve giderleri kat maliklerine sunar, hesap verme borcunu yerine getirir ve kat malikleri taraf\u0131ndan Y\u00f6neticinin ibra edilmesine karar verilir.<\/p>\n Y\u00f6netici veya ge\u00e7mi\u015f d\u00f6nem y\u00f6netim kurulu hesap verme borcunu yerine getirdikten sonra kat malikleri taraf\u0131ndan ibra edilir ve yeni y\u00f6netici veya y\u00f6netim kurulu kararla\u015ft\u0131r\u0131l\u0131r. Y\u00f6neticinin g\u00f6rev s\u00fcresi bir y\u0131lla s\u0131n\u0131rl\u0131 olmakla beraber, toplu yap\u0131larda y\u00f6netim plan\u0131nda buna ili\u015fkin bir Y\u00f6neticinin veya Y\u00f6netim Kurulunun \u0130bra Edilmemesi<\/p>\n Y\u00f6netici veya Y\u00f6netim Kurulu hesap verme y\u00fck\u00fcml\u00fcl\u00fc\u011f\u00fcn\u00fc yerine getirmezse veya kat malikleri taraf\u0131ndan hesap verdi\u011fi gelir gider tablolar\u0131n\u0131n olumsuz oldu\u011fu d\u00fc\u015f\u00fcn\u00fcl\u00fcr ise, ibra edilmemesi de s\u00f6z konusu olabilecektir. Bu hallerde, dava yolu ile Y\u00f6neticinin hesap verme y\u00fck\u00fcml\u00fcl\u00fc\u011f\u00fcn\u00fc yerine getirmesi i\u00e7in hakimin m\u00fcdahalesi Sulh Hukuk Mahkemesinden istenebilecektir.<\/p>\n Bununla birlikte, Y\u00f6netici tahsil etti\u011fi ortak gider ve avans paylar\u0131ndan \u00fczerinde bulunanlar\u0131 ve banka hesaplar\u0131n\u0131 yeni y\u00f6neticiye devretmek zorundad\u0131r. Y\u00f6neticinin davran\u0131\u015flar\u0131yla veya sorumluluklar\u0131n\u0131 yerine getirmemesi nedeniyle kat maliklerini maddi olarak zarara u\u011fratmas\u0131 ayr\u0131ca TCK M. 257 uyar\u0131nca \u201cG\u00fcveni K\u00f6t\u00fcye Kullanma\u201d su\u00e7unu olu\u015fturmaktad\u0131r. Bu nedenle, Cumhuriyet Ba\u015fsavc\u0131l\u0131klar\u0131na bildirilmesi halinde, y\u00f6neticinin veya Y\u00f6netim Kurulunun cezai<\/p>\n cezai sorumlulu\u011funun do\u011fmas\u0131 da m\u00fcmk\u00fcn olabilecektir.<\/p>\n Sonu\u00e7 olarak;<\/p>\n Ana gayrimenkul\u00fcn y\u00f6netim yetkisi, kat malikleri taraf\u0131ndan, kendi aralar\u0131ndan veya d\u0131\u015far\u0131dan kararla\u015ft\u0131r\u0131lacak bir Y\u00f6netici veya \u00fc\u00e7 ki\u015filik Y\u00f6netim Kuruluna bir y\u0131l s\u00fcre ile s\u0131n\u0131rl\u0131 olarak devredilebilecektir. Bu halde, kanun gere\u011fi y\u00f6neticinin yapmakla g\u00f6revli oldu\u011fu birtak\u0131m g\u00f6revleri mevcuttur. Y\u00f6netici, bu g\u00f6revleri yerine getirirken vekil gibi sorumlu olmakla birlikte, g\u00f6rev s\u00fcresinin sona ermesinden \u00f6nce hesap verme y\u00fck\u00fcml\u00fcl\u00fc\u011f\u00fcn\u00fc yerine getirmelidir. Hesap verme y\u00fck\u00fcml\u00fcl\u00fc\u011f\u00fcn\u00fc yerine getiren y\u00f6neticinin kat malikleri taraf\u0131ndan ibras\u0131na karar verilece\u011fi gibi, bu y\u00fck\u00fcml\u00fcl\u00fc\u011f\u00fc yerine getirmeyen y\u00f6netici hakk\u0131nda yasal yollara ba\u015fvurulabilecektir.<\/p>\n <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Son zamanlarda gerek kat maliklerinin gerekse apartman-site y\u00f6neticilerinin en fazla ve \u00f6nemli g\u00fcndem konusu yap\u0131lar\u0131n riskli olup olmad\u0131\u011f\u0131n\u0131n tespiti, riskli ise kentsel d\u00f6n\u00fc\u015f\u00fcm s\u00fcrecine girilmesidir. EHC Hukuk & Dan\u0131\u015fmanl\u0131k Avukat Elifnaz \u00d6zer Burada uygulamada \u00e7ok\u00e7a rastlanan bir yanl\u0131\u015f\u0131n alt\u0131n\u0131 \u00e7izmek gerekmektedir. Riskli yap\u0131n\u0131n tespiti ancak idare, kat malikleri veya temsilcileri taraf\u0131ndan talep edilebilmektedir. Bu noktada […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":42583,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"ngg_post_thumbnail":0},"categories":[5388],"tags":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/emlaktuel.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/42582"}],"collection":[{"href":"https:\/\/emlaktuel.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/emlaktuel.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/emlaktuel.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/emlaktuel.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=42582"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/emlaktuel.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/42582\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":42585,"href":"https:\/\/emlaktuel.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/42582\/revisions\/42585"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/emlaktuel.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/media\/42583"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/emlaktuel.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=42582"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/emlaktuel.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=42582"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/emlaktuel.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=42582"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}
\nzorunlulu\u011fu ancak ba\u011f\u0131ms\u0131z b\u00f6l\u00fcm sahibi ortak ta\u015f\u0131nmazda oturmamas\u0131 durumunda s\u00f6z konusu olacakt\u0131r. Dolay\u0131s\u0131yla ba\u011f\u0131ms\u0131z b\u00f6l\u00fcm sahibi ortak ta\u015f\u0131nmazda oturuyorsa adres bildirmesine gerek olmayacakt\u0131r.<\/p>\n
\nd\u00fczenleme mevcut ise, y\u00f6neticinin g\u00f6rev s\u00fcresi en fazla iki y\u0131l olarak kararla\u015ft\u0131r\u0131labilecektir. Bu nedenle, Y\u00f6netici veya y\u00f6netim kurulu en ge\u00e7 iki y\u0131l i\u00e7erisinde ibra edilmektedir.<\/p>\n