İnşaatta maliyet deyince akla gelen ilk sorulardan birisi de binalar yükseldikçe maliyetlerinin artıp artmadığıdır.
Binaların yüksekliği ile maliyeti arasındaki ilişkiyi İstanbul Teknik Üniversitesi’ndeki “Tünel Kalıp Sistemi Kullanılan Betonarme Yüksek Yapılarda Bina Özellikleri ile Maliyet Arasındaki İlişkiler” başlıklı doktora tezinin bir parçası olarak inceleyen İnşaat Mühendisi Dr. Burak Türkel binaların birim maliyetlerinin bina yüksekliğinin artması ile birlikte belli bir yükseklik değerine kadar azaldığını, belli bir yükseklik değerinden sonra ise tekrar arttığını ortaya koymuş. Çalışma kapsamında birim maliyet kavramını maliyetin brüt inşaat alanına bölünmesi olarak tanımlamış ve binaların şap ile sıva aşamasına kadar olan salt inşaat imalatlarının birim maliyetlerini kullanmış, ince işler, dekorasyon işleri, zemin ve hafriyat işleri, dış cephe işleri, genel giderler gibi binaların kullanım amaç ve standartlarına, büyüklüklerine, zemin koşullarına ve konumlarına göre çok değişkenlik gösteren maliyetler ile arsa maliyetlerini dahil etmemiş. Çalışmasında; tünel kalıp sistemi ile betonarmesi yapılmış 9 ile 47 katlı ve kat alanları yaklaşık 450 ile 1.100 m2 arasında değişen 65 adet konut binasının incelemiş.
Türkel’in doktora çalışmasından çıkan bazı sonuçlar:
– 20 ile 22 katlı, kat yüksekliği yaklaşık 3,00 m olan yaklaşık 60 ile 65 m yüksekliğinde, normal katının alanı 750 m2 civarında olan tünel kalıp sistemi ile betonarmesi yapılmış binaların birim maliyetleri optimum olmaktadır. Buna karşılık 20 metre yüksekliğindeki binalarda birim maliyet %5 ile %10, 130 metreden daha yüksek binalarda ise birim maliyet %20 ile %25 oranları arasında artabilmektedir.
– Binaların kat yüksekliğinin artması binanın hem inşaat hem de inşaat sonrası kullanım maliyetlerini arttırabileceğinden, kat yüksekliğinin kullanım amacına uygun olarak seçilmesi en önemli kriterlerden biri olmaktadır.
– Binaların kat planlarının enlerinin boylarına oranı ne kadar artarsa, yani bir başka ifade ile binaların kat planları ne kadar dar olursa birim maliyetleri de o kadar yüksek olabilmektedir.
– Kat plan şekli kare olan binaların birim maliyetleri genellikle daha düşük olsa da literatürdeki birçok kaynakta da belirtildiği gibi özellikle gün ışığından yararlanma ve havalandırma zorluklarından dolayı kareye yakın dikdörtgen plan şekilli binaların seçilmesi hem kullanım açısından hem de maliyet açısından daha uygun olabilmektedir.
– Kat plan şekli yuvarlak olan binaların daire içi yerleşimlerinde kullanım alanı kayıpları olabileceğinden tercih edilmemelidirler.
– Binaların kat planlarının dış kısımlarında yapılan girinti ve çıkıntılar, bir başka deyişle bina kat döşemesinin dış çevre uzunluğunu arttıracak plan şekilleri birim maliyetleri arttırılabilmektedir.
– Bina taban alanı ile yükseklik dengesinin iyi ayarlanması birim maliyetleri daha düşük seviyelere çekilebilmektedir.
Özellikle binaların inşaat safhasından önce tasarım evresinde kullanım amacı, yapılacağı yer ve konumu, çevresel faktörler gibi etkenlere uygun mimari detayların ve özelliklerin tam olarak belirlenerek doğru tasarım ve planlamanın yapılması ile birim maliyetler büyük ölçüde düşürülebilmektedir.
